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够狠武汉“抢人”背后的“量价齐跌”

  9月11日武汉市政府官网发布《市人民政府关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》。

  《意见》的最大的亮点就是,调整了在汉就业和创业的落户条件。将男不满45周岁、女不满35周岁的非本市户籍人员在新城区(蔡甸、江夏、东西湖、黄陂和新洲)、功能区(东湖高新区、武汉经开区〈汉南区〉、武汉化工区)就业创业的满2年落户门槛,调整为就业单位缴纳或者个人缴纳本市企业职工基本养老保险连续6个月以上(不含补缴),创业的公司正常经营6个月以上,即可申请在汉落户。

  这是继2007年在提出“百万大学生留汉”计划后,开启了新一轮的“抢人大战”。

  “百万大学生留汉”计划可以说是武汉向全国各大城市发出的“抢人”战书,香港六合开什么特马,而此次的近乎“零门槛”落户政策,似乎是向周边兄弟城市下发的“抢人”战书。

  第七次人口普查数据显示:截至2020年11月1日零时,武汉全市的常住人口为1232.65万人,与2010年第六次全国人口普查的978.54万人相比,十年间累计增加254.11万人,累计增幅约25.97%,年平均增长率为2.34%。

  从增量上来看,十年间254.11万的人口增长速度,且不说和成都和西安等城市对比,甚至连郑州、杭州和长沙等城市都不如;

  从总量上来看,这1232.7万的常住人口,距离2035年2000万人口预期规划,仍存在着较大差距。

  若不想办法去刺激一下人口的流入,这2000万人口的目标估计要等到2050年才能实现,甚至永远都没办法能达到。

  从全省来看,第七次人口普查数据显示:截至2021年11月1日零时湖北全省常住人口5775万,相比于第六次人口普查的5724万人增加了51万,累计增幅约0.89%。

  整体来看,全省人口基本保持平衡,没有什么人口流失迹象。但从省内各地级市来看,就大不一样了,武汉一个城市十年净增254万人,而武汉周边三大人口城市孝感、荆州和黄冈,以及仙桃、天门、潜江三个直辖市,均有明显的人口流出迹象。

  可见,在全省人口水平保持稳定的前提下,内部以省会武汉为主的大城市有着明显的虹吸效应。

  武汉的人口情况与预期相比,无论是从存量和增量上看,都有着明显的力不从心。

  也许只是人口增速不及预期,在一些同段位的大城市里边,武汉的人口体量显得有点“瘦弱”。

  也许真是住房存量太大,政策卡得太紧,去化比较麻烦的话,直接影响到开发商的积极性,从而减缓城市建设的步伐。

  人口就不过多赘述了,我们重点看看“存量”和“去化”的问题,总觉得这个才是此次武汉户籍松绑的主要原因。

  首先,从新房的供应数据来看,武汉市房管局数据显示:2021年1-7月,全市新建商品房批准预售145260套,批准预售面积1623.38万平方米,同比增长49.12%;同时,房地产开发用地供应124宗,总面积591.08公顷,同比增长8.68%。

  其次,从新房的成交数据来看,前七个月,新建商品房网签销售139933套,网签销售面积1602.75万平方米,同比增长92.1%.

  虽然,前七个月的成交同比增速有90%远高于预售的同比增速,但无论是从套数上还是面积上都是供大于求。

  若是从具体月度数据来看,7月武汉全市新建商品住房网签销售15947套,网签销售面积185.52万平方米,环比减少14.75%,同比减少25.26%。

  从前七个月看会发现,前三个月新房预售数量不及网签销售,可以算是在去库存阶段,自从进入四月份后,新房的预售数量明显出现对网签数量的反超。尤其是新房网签在4月创下了年内的新高,再加上7月底的“放票”压力,新房网签数量直接从4月的2.38万套直接砸到了7月的1.59万套。

  诸葛找房数据显示:武汉新房成交套数在4月触顶后一路下滑至“腰斩”,8月成交仅1.1万套。成交均价也在6月见顶后一路下滑至直逼年内最低价,可见其销售压力之大。

  最后,从库存压力上看,截至2021年7月末,已批准预售尚未网签的商品住房179473套,较年初的171758套,净增7715套。若是按照7月1.59万的网签数据看,在不推出一套新房的前提下,还需要一年的时间才能将其消化掉。

  更何况,现在的新推出的都卖不完,再加上这18万套库存积压,天量库存压力,这才是最要命的一点。

  库存压力过大,一方面会抑制市场的价格,八卦玄机网玄机彩图1777000!对购房者当然是好事,可以等等看,可以多一个选择。但是,购房者都是韭菜,没有决定权,开发商才是镰刀,才是有能耐左右市场的。

  对于地方政府而言,库存压力会降低房企的拿地预期,还会拖累城市建设的脚步。

  上一篇文章《两件大事,引发楼市剧变》里咱们就提到过,6月29日,武汉市第一轮集中供地圆满收官,全市共成交住房用地54宗,出让土地面积376.52万平方米,规划建筑面积1000.87万平方米,成交总价788.02亿元。

  同时,诸葛找房数据显示:从土地供应量上来看,武汉以千万级的“天量供应”位于22城首批集中供地之首,而对应的仅占上年同期的31%。

  不难发现,供应量上武汉土地供应并不小,从溢价率上看武汉的土地不算贵,这也就造成了第一轮集中供地武汉市场的,火而不热。

  庞大的供应其实也不是问题,问题是需求(销量)没跟上。长期的供大于求的市场,带来的必然结果就是庞大的库存压力,尤其是在地产行业入冬的今天,再加上严厉的政策调控压力,搞不好这天量的库存不是烂尾就是血亏。

  于地方政府的人口、土地、城建而言,于房企开发商拿地、开发、销售而言,刺激市场的需求是必然选择,也最佳抉择。主动放松落户条件,只能说明相关主管部门都感受到了市场的“寒意”。

  于此之下,也正是刚需买房上车的好时机,再过多的停留等待可能将面临的是下一波热浪。